Note: changement de cadre légal en cours... les informations suivantes seront mises à jour prochainement.

L'île Maurice ce n’est pas simplement une beauté naturelle ou un concentré de loisirs - c’est une expérience de vie unique, enrichie par une population multiculturelle. De plus, Maurice devient progressivement un centre d’investissement et d’affaires de classe mondiale, qui attirant les entreprises, grâce notamment à une fiscalité attrayante sans imposition sur les plus-values, sur la fortune & successions. C'est donc tout naturellement que chaque année, Maurice attire des télétravailleurs, professions libéral, investisseurs et retraités, souhaitant changer de vie, ou désireux de vivre de nouvelles aventures.

Mais voilà, les Français (comme tous les étrangers) ne peuvent pas acquérir de terres ou de biens immobiliers à l’île Maurice. Cette interdiction faite aux étranger de pouvoir acheter un bien immobilier a Maurice à vocation de protéger la population contre la spéculation immobilière. A titre informatif, la moitié de Paris appartient à des investisseurs étrangers.... Néanmoins, les Français ont un outil mise à leur disposition pour acquérir un bien immobilier, en pleine propriété: les programmes PDS

Les programmes PDS Maurice associent un bien immobiliers à des services (ex: terrain de tennis, salle de musculation, SPA...). Un programmes PDS pourra donc, prendre la forme d'un ensemble de villas avec terrains de sports commun, le tout avec sécurisé par une enceinte et service de gardiennage. Par exemple, l'acquéreur d'une villa PDS sera propriétaire de sa villa, et profitera d'un accès aux services associé (terrain de tennis, golf, spa....) dans l’enceinte du PDS.

Ainsi, cela permet la construction de complexe immobilier qui ne rentre pas en compétition directe avec les logements des Mauricien (généralement plus modeste). Les plus entreprenants pourront faire eux même leurs propres PDS. Cela consiste à s'associer avec un Mauricien propriétaire terrien, et faire construire des villas (minimum 5) + activités commercial (ex: terrain de sport...). Soumise à acception de l'administration, projeter de faire son propre PDS permet d'investir et gagner de l'argent à Maurice, ainsi que de se construire une maison sur mesure et à coût réduit. La possibilité de vendre les maisons sur plan avant de débuter les travaux permet d'en limiter les risques. L'état Mauricien propose des avantages fiscaux pour inciter le développement des programmes PDS.

Pourquoi les Français achètent-ils des PDS ?

Les Français (comme tous les étrangers) ne peuvent pas acquérir de terres ou de biens immobiliers à l’île Maurice, sauf s’ils passent par un projet PDS. Les motivations pour acquérir une résidence PDS sont multiples, car l’île Maurice offre un très large éventail d’opportunités: Les avantages fiscaux, l’investissement, la volonté de s’expatrier ou encore la possibilité de prendre sa retraite dans un cadre paradisiaque sont autant de raisons qui peuvent inciter un étranger à acheter une villa PDS.

• L’expatriation : L’île Maurice, en plus d’être une destination touristique très prisée, est également une destination de rêve pour les étrangers désirant s’expatrier, et ce pour de multiples raisons. Celles-ci vont d’un cadre de vie agréable, des incitations fiscales, et des atouts naturels de l’île.
• L’investissement : Pour un investisseur étranger, investir dans un projet PDS est intéressant en raison des avantages fiscaux et du potentiel touristique de l’île Maurice. De plus, comparé à la France, l’Afrique du Sud ou au Royaume-Uni, le coût d’un investissement immobilier (à projets équivalents) est moindre sur l’île Maurice et donc bien plus intéressant. Les touristes à l’île Maurice sont principalement originaires de France, Royaume-Uni et Afrique du Sud, et la société multiculturelle mauricienne n’a aucune difficulté à les accueillir, car maîtrisant à la fois la langue Anglaise et Française. Il n’y a donc pas de barrière linguistique ou culturelle pour les étrangers, ce qui est un grand atout pour un investissement touristique.
• Les avantages fiscaux : Afin de promouvoir les projets PDS, l’île Maurice a mis en place un certain nombre d’avantages fiscaux destinés à inciter les investissements dans ces types de projets.

Le PDS se présente donc comme une solution idéale pour les étrangers désirant accéder à la propriété, puisqu’en dehors des programmes PDS, l’accès à la propriété n’est pas possible pour les étrangers.

Le programme PDS donne-t-il droit à un permis de résidence?

Les acquéreurs de résidence PDS peuvent obtenir un permis de séjour de 10 ans, si le prix d'acquisition est de USD500,000 ou plus. Le permis de séjour (Résidence Permanente) dans ce cas sont aussi octroyés aux dépendants de l’acheteur (conjoint et ses enfants). L’acquisition d’une résidence PDS est donc une voie royale pour les étranger désirant s’installer à Maurice, et cela constitue un des éléments clefs de leur sucés commercial.

Quels types de logements PDS sont disponibles?

Les thèmes architecturale varient selon le projet. Les intéressés peuvent avoir accès à des thème moderne tournant autour du cubisme, ou encore des villas à l’inspiration asiatique ou africaine. Toutes les résidences ne sont pas situées à proximité des plages, certains sont nichées dans une nature verdoyante loin de toute nuisance urbaine.

Comment acquérir une résidence PDS ?

Les résidences construites dans le cadre du programme PDS peuvent être acquises en toute propriété par les citoyens Mauriciens ou par des étrangers, mais aussi par les entreprises étrangères établies à Maurice et enregistrées sous Le Companies Act 2001. Tout acquéreur doit déposer une demande au Board of Invesment (BOI, bureau situé a Port Louis http://www.investmauritius.com/ ).

Des frais de traitement de dossier, non remboursables, s’élevant à 10 000 roupies (250 euros environ) sont payables au BOI à travers le société PDS, chargée de la commercialisation.

En savoir plus sur le programme PDS ?

Real Estate Scheme (PDS), c’est un programme permettant aux petits propriétaires terriens (maximum 10 hectares) de construire (ou de faire construire en partenariat) des résidences de standing international (appartements, maisons, villas), destinées principalement à la vente aux étrangers. Ces résidences doivent aussi proposer des prestations et services destinés aux bien être de ses résidents (sécurité, entretien des différents espaces, ramassage des détritus solides, service de conciergerie…). Le programme PDS existe depuis 2007.

Les PDS n’imposent pas un prix minimum d’achat. Cependant, seules les villas PDS valant plus de USD500,000 donnent le droit de Résidence Permanent aux acheteurs.

Les constructions sont réalisées sur des terrains de 10 ha maximum et au minimum de 4221 mètres carrées. Ces terrains ne doivent pas être situés en bord de mer (car ces derniers sont réservés à l’État de l’île Maurice) et doivent appartenir à des propriétaires depuis au moins 5 ans. Ces propriétaires ne doivent pas posséder plus de 10 hectares dans toute l’île Maurice. L’acheteur a le droit d’acquérir plusieurs biens, en toute propriété. Les promoteurs étrangers peuvent s’associer avec des propriétaires de terrains pour se lancer dans des complexes immobiliers destinés à la vente sous le plan PDS.

Peut-on louer ou revendre un bien PDS ?

Certains propriétaires utilisent leurs biens immobiliers PDS comme investissement, et les rentabilisent à travers la location saisonnière. L’industrie du tourisme mauricienne est un atout dans cette configuration. Le pays est une destination prisée par la population du monde entier. La location saisonnière connaît un succès naturel auprès la clientèle touristique. Les bénéfices découlant de la location sont soumises à des impôts de 15%. Beaucoup de société PDS fournissent un service de gestion de location. Les sociétés de gestion, dans ce cas de figure, sont enregistrées au BOI et sont tenus à avoir un accord au préalable.

Le propriétaire d’une villa PDS peut la vendre en adressant un préavis de 30 jours au Directeur Général de la société gestionnaire du complexe PDS. La revente se fait sur les mêmes principes que l’achat. Le nouvel acquéreur doit s’acquitter d’une taxe de 5% de la valeur de la villa, tandis que le vendeur est imposé à 10%. Ces taxes sont payables au BOI.

Les frais d’agences et frais de notaires sont de l’ordre de 2% chacun. Le vendeur perd son titre de Résident Permanent (si la villa valait USD500,000 ou plus) à la vente de sa propriété.

Pourquoi entreprendre son propre projet PDS?

Pour un étranger, faire son propre PDS permet:

• d'investir, travailler et gagner de l'argent à Maurice (ainsi accessoirement augmenter ces chances d'obtenir la nationalité Mauricienne en cas de réussite.)
• d'obtenir un permit de résident investisseur valable 10 ans, (à ne pas confondre avec le permit de résident accordé au acquéreur de résidence PDS)
• De pouvoir se faire construire une maison sur mesure.

Faire un PDS, dans les grandes lignes:

Afin de construire un PDS, il faut un permit PDS ( certificat PDS).

Le société qui demande le permit à l'administration, doit nécessairement comprendre un actionnaire Mauricien propriétaire terrien.

Par exemple,si un investisseur Français trouve un propriétaire terrien Mauricien, alors:

Si les partie sont d'accord pour valoriser le terrain 1 000 000€, et que l'investissement dans la construction est de 3 000 000€, alors le capital de la société pourra être de 4 000 000€, et l'actionnariat pourra se composer comme suivant:

• 25% pour le propriétaire terrien Mauricien,
• 75% pour l'investisseur.

Si la vente rapporte 5 000 000€:

• le propriétaire terrien Mauricien pourra récupérer la valeur de son terrain en dividende prioritaire, soit 1 000 000€. (premier servi)
• l'investisseur pourra récupérer le reste, soit 4 000 000€

De manière général, l'accord entre l'investisseur et le propriétaire terrien Mauricien se fait via un pacte d'actionnaire au moment de la constitution de la société PDS ( la société qui possède le certificat PDS).

Cette accord fait l'objet d'une négociation, et peut prendre plusieurs forme d'accord : dividendes priorité, participation aux bénéfices....

Conseil : Cette accord doit être formalisé par un avocat. Certain cabinets ont l'habitude de ce genre de contrats.

Il est possible de procéder à la vente des villas avant leur construction. ( VEFA : Vente à l'État Futur d’Achèvement).

Ainsi, si les villas sont vendues avant leur constructions, la banque pourra assurer le financement, et l'investisseur aura un besoin en financement moindre.

Quel difficultés de produire son propre PDS ?

Réaliser un PDS nécessite des compétences (juridique, architecture, connaissance de l'administration, construction, suivi, RH...). Il vous faudra réussir a vous entourer de personnes compétentes. Votre projet PDS sera vécu par d'autre comme une opportunité, et vous vous verrez probablement sollicité. Des personnes sont fiables, d'autre moins. Et si vous vous apprêtez à investir des millions d'euros, vous aurez besoin de sécurité avant tout. Voici quelques conseils & remarques pour sécuriser votre projets:

• Trouvez les prestataires de références, exiger les preuves de leurs suces sur des projets similaires.
• Éviter la corruption. En effet elle risque de ralentir votre projet car si vous «remercier» une personne, tout le monde voudra être remercier (pourquoi pas moi...) et votre projet n'avancera plus....
• Entourer vous de personnes ayant l'expérience de la construction de PDS, faite les choses sérieusement en respectant bien les règles établis par l'administration, et votre dossier aura toutes ses chances d'aboutir.
• Assurez vous que le propriétaire terrien et réellement propriétaire de la terre sans que cela fasse l’objet de contestation.
• Faite tout vérifier pas des tiers ( Compta, contrat, construction…).
• A Maurice, les choses peuvent parfois prendre plus de temps que prévu. Vous devez avoir intégré ce facteur des le début.
• Travailler à l'écrit.
• Privilégier la rémunération forfaitaire au %.
• Découper le projet en sous partie simple à appréhender.
• Conserver des marges de manœuvre.
• Il est conseillé de présenter un ‘Outline Planning Permission’ – examen d’aménagement de structure, à l’administration locale. Cette dernière examinera en détail le projet et confirmera s’il respecte les conditions et les règles. C’est comme une “pré-validation”

Qui peut participer à la constitution d’un PDS et sous quelles conditions ?

• Seuls les petits propriétaires terriens possédant au minimum un hectare et au maximum 10 hectare, peuvent participer à un projet PDS.

NOTE : il n'est pas facile de trouver un propriétaire répondant a ces contraintes, car les plus beaux terrain n'appartiennent rarement aux «petits propriétaires» visé par la loi. Et ne remplissent donc pas toujours les conditions du «maximum 10 hectare»

• Les petits propriétaires ne doivent avoir aucun intérêt direct ou indirect dans une compagnie, société ou n’importe quel autre type de structure commerciale, ni dépasser le maximum de 10 hectares autorisés en utilisant des terres détenues par son épouse, son époux ou des personnes à sa charge âgées de moins de 18 ans.
• Tout petit propriétaire remplissant la totalité des critères du 1er paragraphe pourra grouper ses terres avec celles d’autres propriétaires remplissant également ces mêmes critères, à condition que les terres soient contiguës et que la surface totale de leur projet PDS ne dépasse pas 10 hectares.
• Le petit propriétaire terrien (ou le groupe de petits propriétaires) doit fournir une déclaration dûment exécutée par un notaire, dans laquelle il déclare apporter (dans le projet) ses terres.
• Le projet PDS sera mis en place et exécuté par une société enregistrée et domiciliée à l’île. Le propriétaire des terres (ou le groupe de propriétaires) doivent détenir des parts équivalents correspondants à la valeur du terrain qu’il apporte dans le projet.
• Le petit propriétaire ou les groupes de petits propriétaires doivent conserver leurs participations au sein de la compagnie PDS au moins un an après que le projet aura été achevé. On considère qu’un projet est terminé une fois que toutes les résidences ont été vendues et livrées aux acheteurs.

Qu’est-ce qu’un certificat PDS?

Le certificat est un permit de construire un PDS. Il confirme que l’administration a prit connaissance de votre projet, et qu’elle vous autorise à le réaliser.

Le Certificat PDS confirme que les dispositions de investissement Promotion Act & celles de l’Investment Regulations 2007 ont été respectées durant la phase de présentation du projet au BOI. Le Certificat PDS en main, la société développeur du projet peut enclencher les étapes suivantes tout en respectant les conditions du BOI.

Le Certificat PDS est spécifique au projet et aux informations soumis au BOI. Aucune modification ou amendement n’est possible sans l’accord de celui-ci,

Comment obtenir un certificat PDS ?

Le BOI émet le certificat PDS après les étapes suivantes :

• Réception d’une demande en bonne et due forme.
• Délivrance d’une lettre d’approbation par le BOI, pour confirmer son accord de principe.
• L’obtention des permis et des autorisations auprès des autorités compétentes. Cette étape comprend également la présentation d’une garantie bancaire, et la déclaration formelle des propriétaires terriens confirmant leur apport en nature (terrain) dans le projet.
• Le certificat PDS est délivré.

Soumission d’une demande de certificat PDS:

Présentation détaillée des étapes menant à l’obtention du certificat PDS: La demande de certificat PDS se fait en ligne sur Internet, auprès du directeur du BOI sur le lien suivant : https://pams.investmauritius.com/Login/.

Le formulaire de demande, dûment rempli et doit être accompagné des documents suivants :

• Le certificat d’immatriculation et les documents attestant l’enregistrement des détenteurs de parts. Les documents prouvant que la compagnie est enregistrée selon les conditions du Companies Act 2001.
• Un procès-verbal d’une réunion de la société déléguant un de ses directeurs pour entreprendre les procédures d’usage, exécuter et signer les documents.
• Un business plan détaillé avec une description complète du projet & de ses composants financiers, technique, architectural, conceptuel, et le plan de marketing.
• Le promoteur doit présenter un plan cadastral certifié et un master-plan détaillant avec précision le plan d’aménagement de l’espace, en intégrant les constructions, les routes d’accès, le paysage et les En outre, un plan cadastral du site, établi par un agent assermenté, devra être fourni, ainsi qu’un plan contextuel représentant les emplacements des futures constructions. Le plan contextuel devra également représenter l’environnement entourant les propriétés de même que les rues et autres éléments se trouvant à proximité du site concerné.

À noter qu’il est conseillé au promoteur de consulter les autorités locales, afin qu’il s’informe du positionnement exact du site vis-à-vis d’autres projets ou de son positionnement par rapport à des zones de restrictions aériennes, des zones humides, des routes à forte circulation ou encore des installations de concassage.

Documents à fournir:

• Un plan principal détaillé de l’ensemble du projet, sous la forme d’un document décrivant avec des plans, l’ensemble du concept de développement conformément aux directives de la politique d'aménagement (PPG 2011),
• une description de l’architecture proposée et des dessins artistiques pouvant donner une idée visuelle précise du projet terminé,
• le titre de propriété du terrain,
• rapport des évaluateurs et des arpenteurs jurés,
• déclaration notariée des propriétaires terrien confirmant la cession de tout droits de jouissance sur le terrain (ou autres intérêts) en faveur de la société PDS,
• preuve des moyens financiers des promoteurs. ce document confirme que les promoteurs disposent des moyens financiers nécessaires pour la réalisation du projet. Ce document peut être sous forme d’attestation ou de lettre d’intention de financement, émis par une banque. Les promoteurs doivent cependant justifier la disponibilité de font représentant un minimum de 20% de la valeur totale du projet.

Délivrance du certificat d'inscription et de la lettre d'approbation:

Si le projet PDS satisfait toutes les conditions et critères, le BOI émettra une lettre d’approbation (accord de principe).

Cet accord de principe facilite l’accès à certaines exemptions, dont le ‘Morcellement Act’, les taxes et autres frais d’enregistrement. La société PDS peut également procéder à la signature de ses contrats de vente sous VEFA (Vente à l’Etat Futur d’Achèvement).

La lettre d’approbation est valable pour une période de 12 mois, à partir de sa date de délivrance. Cette lettre contient toutes les conditions à remplir pour l’obtention du certificat PDS.

Exemples de conditions :

• La conversion des terres, selon les conditions du Ministère de l’agro-industrie, si nécessaire,
• la nécessité ou non de faire une demande de permis EIA (projet de plus de 50 unités) ou permis PER sous le Ministère de l’Environnement et du Développement,
• l’obtention du permis de construire auprès des administrations compétentes,
• garantie bancaire de Euro620 à fournir au BOI pour chaque résidence,
• déclaration formelle des promoteurs confirmant que les propriétaires terriens conserveront leur part dans le projet au minimum une année après sa réalisation complète.

Délivrance du certificat PDS et conditions de demande:

Le certificat PDS est délivré après :

• la soumission au Board of Investment du titre de propriété dûment enregistré et témoignant du transfert de la propriété des terres vers la compagnie détenant la lettre d’approbation du BOI
• la présentation du registre des associés de la société,
• l’obtention d’un permis de construction auprès des autorités compétentes,
• présentation des garanties bancaires de 620 euros par résidence en faveur du Board of Investment,
• l’engagement formel des propriétaires terriens à converser leur part dans la société PDS et ceux jusqu’au moins un an après l’achèvement du projet.

Le certificat PDS contient les conditions suivantes :

• La compagnie PDS reste à tout moment responsable de la réalisation, la promotion, du développement et de la mise en œuvre du projet, en conformité avec l’approbation accordée par le Board of Investment.
• La compagnie PDS réalisera ses activités dans le respect des lois en vigueur à l’île Maurice. Aucune entreprise ne peut lancer son projet sans recevoir les accords et autorisations nécessaires selon les dispositions légales du pays.
• La compagnie PDS doit conserver à son siège social une copie de toute licence, autorisation, ou autres accords obtenu auprès de toute autre autorité, dans le cadre de ses activités et/ou projet.
• La société PDS se doit d’informer, sans délai, le BOI de tout changement affectant le dossier soumis au BOI et validé par ce dernier.
• La société doit fournir au BOI, et ce sur une fréquence trimestrielle, son rapport portant sur l’avancement du projet en général.

En outre, elle doit :

• Appliquer le projet tel qu’il a été accepté par le Board of Investment.
• Respecter la zone de développement immobilier et s’abstenir de la modifier sans approbation préalable.
• Informer le BOI de tout changement dans la structure juridique & financière de la société durant la phase de développement du projet. Au cas où la compagnie PDS aurait délégué ou sous-traité une partie du travail nécessaire à la réalisation du projet, le Board of Investment devra également en être tenu informé sans délai.
• Formellement prendre note que, conformément à l’article 27(1) de l’Investment Promotion Act, toute personne contrevenant les dispositions du Investment Promotion Act et de l’ Investment Promotion (REDS) de 2007, commet une infraction passible d’une amende de 2485 euros et d’une peine de prison ne dépassant pas trois ans.
• Prendre note que le BOI se réserve le droit de révoquer le certificat PDS s’il est constaté que le PDS est incapable de démarrer le travaux dans un délai de 18 mois à compter de la date de délivrance du certificat (sauf en raison de circonstances indépendantes de sa volonté). La révocation du Certificat PDS reste aussi une éventualité dans le cas où le projet, ses promoteurs ou autres participants seraient susceptible de porter atteinte à la bonne réputation de l’île Maurice.

NOTE : des entreprises spécialisé peuvent vous accompagner durant cette étapes.

Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir acheter une résidence PDS ?

Pour acheter une résidence PDS, les conditions suivantes doivent être respectées ;

Quel que soit la situation de l’acheteur (mauricien, étranger, société ou fiducie), un accord préalable du BOI est requis.

Toute demande en vue de l’acquisition d’une propriété soumise au régime PDS, devra être accompagnée de renseignements et de documents (selon le guide officiel du BOI), accompagnés du dépôt non remboursable de 2485 euros adressé au directeur du BOI. (Le dépôt de 2485 euros est transmis au BOI à travers la compagnie PDS.)

Le demande peux comprendre un dossier médical (notamment pour l'acquisition du permit résident).

Dès réception de tous les éléments , le BOI peut procéder au traitement de la demande.

Note: les acquéreurs sont généralement accompagné dans cette étapes par les agences immobilières qui commercialise le projet.

En sus des document cités plus haut, les sociétés PDS doivent aussi accompagné les demandes par des éléments additionnelles, selon la situation de l’acheteur.

Acheteur de nationalité étrangère:

• Une copie authentifiée des 5 premières pages du passeport.
• Une lettre d’une banque ou d’un notaire local certifiant que la procédure « Know Your Client » (informations concernant l’identité, l’activité, la source de revenus, l’utilisation du compte) a bien été validée.

Compagnie:

• Un certificat d’enregistrement attestant que la société est enregistrée sous le statut de société étrangère, en vertu du Companies Act 2001, ou selon le cas, un certificat d’immatriculation sous le Companies Act 2001.
• Le registre des actionnaires et une copie des 5 premières pages du passeport de chaque actionnaire.
• Certification de la procédure KYC « Know Your Client » par une banque ou un notaire mauricien.

Fiducie:

• La preuve de la Commission des services financiers que la fiducie est un mandataire qualifié en vertu de la Loi Trust 2001.
• Une copie de l'acte de fiducie mettant en évidence le propriétaire bénéficiaire final ainsi qu’une copie des 5 dernières pages du passeport de chaque actionnaire.
• Lettre d’un notaire ou d’une banque locale validant la procédure KYC.

Les sociétés ayant opté pour une constitution écrite et enregistrée au Registre du Commerce:

• Le document prouvant que la société possède bien un numéro d’enregistrement au Registre des sociétés ainsi que l’acte d’immatriculation déposé auprès du Registre des sociétés.
• Une copie du registre des actionnaires et directeurs de la société et une copie des 5 premières pages du passeport de chacun d’eux.
• Une lettre d'une banque locale ou d’un notaire public certifiant la validité du KYC pour le client.

Dans le cas d'un citoyen de l'île Maurice, le demandeur devra présenter en même temps que le formulaire de demande d’acquisition de bien à l’île Maurice, sa carte d’identité nationale ainsi qu’une lettre de banque certifiant l’ouverture d’un compte séquestre.

Quelles sont les conditions de vente ?

Après l’obtention de son certificat, une société PDS peut procéder à la vente, toutefois en soumettant au préalable les documents suivants au BOI :

• Le « Contrat de réservation préliminaire à une vente en état futur d’achèvement », contrat témoin de la réserve formulée par le demandeur avec la société PDS, pour une parcelle donnée dans le Projet PDS. Le contrat est régi par les dispositions de l'article 1601-38 du Code civil mauricien.
• Le « Contrat de vente en état futur d’achèvement d’une maison individuelle », contrat de vente entre la société et l'acheteur. Ce contrat est régi par les dispositions du Code civil mauricien.
• Une garantie de bonne fin des travaux, conformément à l'article 1601-34 (b) du Code civil mauricien ainsi que l’accord formel conclu avec une institution bancaire de l’île Maurice qui doit être enregistré dans le registre de la Banque de Maurice.
• Un règlement de copropriété et un cahier des charges, tels que définis dans le cadre d’un contrat de vente pour une vente en état de futur achèvement.

Note 1 : Aucune demande d'acquisition d'une propriété résidentielle par des non-citoyens ou des citoyens ou d'autres entités autorisées ne pourra être présentée si les documents ci-dessus n’ont pas été dûment soumis préalablement au BOI.

Note 2 : Un contrat préliminaire peut être établi après l’obtention de la lettre d’approbation par le BOI. Au moment de la signature du contrat, l'acheteur doit déposer au maximum 25 % de la valeur de la propriété sur un compte de séquestre chez une banque ou un notaire.

Conditions de base pour la vente d’une propriété résidentielle:

• Un immeuble de résidence bâti dans le cadre du PDS peut être vendu soit sur la base d'un plan, soit durant la phase de construction ou encore lorsque la construction est terminée.
• Lorsque l'acquisition d'un bien immobilier se fait sur la base d'un plan ou pendant la phase de construction, le contrat est régi par les dispositions d'une « vente à terme » ou « vente en l'état futur d'achèvement », selon le cas, et ce en conformité avec les dispositions du Code civil mauricien.
• Une vente en l'état futur d'achèvement est un contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer le bâtiment une fois achevé, et l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété est contenu dans la loi et confirmé par la reconnaissance de l’achèvement de l'immeuble. Un acte authentique à effet rétroactif est établi au jour de la vente.
• La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel un vendeur transfère immédiatement à l’acheteur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des structures existantes. Le secteur résidentiel ainsi que les unités qui sont construites, deviennent progressivement la propriété de l'acheteur, au fur et à mesure que les constructions avancent. L'acheteur est tenu de payer leur prix en fonction de l’avancement des travaux. Le vendeur est responsable de la construction jusqu'à son achèvement.
• La vente peut être réalisée aussi bien sur plan ou à la fin de la construction. Dans le cas où la vente est réalisée avant l’achèvement des travaux, c’est-à-dire une « vente à l’état futur d’achèvement », le paiement est effectué en plusieurs tranches, au fur et à mesure que les travaux avancent :
• Signature de l’acte de vente – 25% Fondation - 10% Toiture - 35% Fin des travaux – 25% Remise des clés – 5%

Généralement, pour rassurer les acheteurs, les promoteurs immobiliers souscrivent une garantie d’achèvement de travaux auprès d’une banque locale ou internationale. A noter que tous les documents sont rédigés en langue française.

Les montants sont prélevés progressivement, en fonction de l’avancement des travaux et en conformité avec les modalités de la vente.

Concevoir un PDS : analyse du lieu et du contexte:

Lors de la conception d’un PDS, il faut tenir compte de l’emplacement, de l’étendue et de la configuration du site.

Les principaux critères d’implantation qui seront utilisés lors de l'évaluation PDS sont les suivants :

• la limite réglementaire définie à l’intérieur des centres urbains,
• la limite réglementaire définie en bordure du centre-ville, dans la zone de croissance ou dans la zone d'affaires,
• les zones touristiques, à l'intérieur ou à proximité des implantations existantes, des centres de villégiature et des sites de camping,
• les zones touristiques, en dehors des implantations existantes, des complexes de villégiature et des sites de campement,
• dans les zones touristiques extérieures, dans des endroits côtiers, à la campagne ou en montagne ou bien dans des zones écologiquement sensibles à l'exclusion des zones humides.

Lorsqu'un site PDS est proposé à l'intérieur ou en bordure de l'ESA (Environmentally Sensitive Area ), le projet de développement doit démontrer comment il contribuera à maintenir et à renforcer le caractère écologique de la région.

Certains projets nécessitent un rapport de EIA ou PER selon leurs importances et leurs situations géographique. Le contexte de développement d’un projet influera sur sa nature et son interaction avec le milieu environnant. Une analyse du contexte est particulièrement importante en vue de comprendre les limites et les possibilités du site.

La nature et l'ampleur du PDS doivent être en harmonie avec son environnement.

Un site d'un arpent est plus approprié pour un projet de type appartement de centre-ville ou des bureaux dans une zone d'affaires. Toutefois, il est possible d’envisager le développement de villas de type individuelles établies en bordure du centre-ville ou dans les zones résidentielles suburbaines des sites de remplissage.

Le développement à grande échelle sur des sites de plus de 5 arpents peut avoir à se conformer aux exigences contextuelles spécifiques d'un site particulier. Dans les zones écologiquement sensibles (ce qui est défini dans le glossaire de PPG 1), la densité de développement doit être aussi faible que possible et limitée à une villa d'habitation pour 1,25 arpent.

Pour des conseils supplémentaires, le Planning Policy on Design Guidance – de novembre 2004 (révisé en septembre 2006) est utile car il donne une indication sur les principes généraux, les recommandation pour le design urbains et les modèles préconisés pour les terrains en pente.

Accessibilité et infrastructure:

L’intégration du projet dans son milieu naturel est un facteur clé.

Les sites proposés pour des projets PDS doivent être facilement accessibles et facilement connectés aux réseaux de services publics. Ils doivent pouvoir être raccordés par les fournisseurs des services publics à des coûts raisonnables.

Les propositions pour des lieux isolés ne sont pas susceptibles d'être acceptées si elles empêchent le développement global d'une zone, à moins qu'ils soient d'une ampleur qui pourrait contribuer à l'amélioration ou au maintien de l'environnement. Toutefois, ces développements, s’ils sont susceptibles de supporter les dépenses liées aux contraintes, peuvent être favorablement considérés.

Les éléments suivants doivent être pris en compte :

• les liens et les connexions (routes et services publics),
• les modes de déplacement,
• la capacité de stationnement et l’aménagement,
• la gestion de la circulation,
• le dénivelé des routes.

Les services sur le terrain:

La conception du PDS sera guidée par les normes et les prescriptions techniques. Une série de fiches techniques sont disponibles auprès des autorités, incluant les collectivités locales. Ces fiches technique documentent les différents points entourants le développement d’un projet PDS, notamment :

• drainage,
• électricité,
• des services d'assainissement des eaux usés,
• approvisionnement & évacuation des eaux usées
• télécommunications,
• plans récapitulant les différents services publics.

Superficie constructible:

La superficie constructible sera contrôlée par les besoins spécifiques du site, sa configuration, topographie et son emplacement. La superficie constructible est calculée après les divisions des espaces communes: parking, routes d’accès intérieure, évacuations, et autres.

Généralement, la superficie constructible pour les appartements urbains est de l’ordre de 50-60%. En périphérie urbaine, cette proportion est ramenée à 35-40%. Ceux trouvant sur les routes côtières doivent respecter une superficie constructible de 30% et les zones écologiquement sensibles comme les versants de montagne, la couverture de terrain maximum permise se situe aux alentours des 12 %.

La hauteur de développement:

En règle générale, la hauteur du bâtiment est contrôlée par le contexte du projet et les normes établies. Dans certaines zones sensibles, les bâtiments plus élevés que leurs environs sont particulièrement importants, et leur impact sur l'horizon et les environs doit être soigneusement examiné. Dans d'autres implantations telles que les centres-villes ou les zones commerciales, il peut être avantageux de jouer sur la hauteur d’un bâtiment afin de fournir une certaine orientation, tout en renforçant et en améliorant le caractère du lieu. Pour des informations supplémentaires sur la hauteur du développement, il est conseillé de consulter le guide d’orientation pour la conception sur des terrains en pente.

Le parking:

La mise à disposition d'aires de stationnement et de services doit normalement être suffisante pour répondre aux besoins générés par le projet. Étant donné que le PDS représente un développement haut de gamme, la norme de stationnement est ajustée à 2 terrains de stationnement par logement.

Dans les zones de développement à forte densité comme les centres-villes et les zones commerciales, dotées de plus de 50 unités, la fourniture de parkings souterrains ou à plusieurs étages peut être souhaitable pour faciliter le développement.

Le stationnement des visiteurs doit être fourni, à raison d'un espace pour cinq unités d'habitation et il devrait de préférence être aménagé au niveau du rez-de-chaussée.

Centres d'activités et installations commerciales:

La clientèle haut de gamme recherche, bien souvent, des prestations qui dépasse le simple cadre d’un bien immobilier. Ainsi, il est obligatoire pour tout développeur de projet PDS, d’implanter une section destinés à offrir un certain service à ses clients. Sous forme de salles de sport, des centres de beauté ou de SPA, un projet PDS offre à ses résidents un cadre de vie dans un lieu exclusif, chic et sain.

Les projets à grande échelle doivent fournir des services tels que clubs, courts de tennis et différentes autres activités de plein air. Certains projets peuvent aussi contenir des espaces commerciales, des boutiques ou autres prestations. Bien évidemment cela dépend de l’emplacement du projet et de la pertinence d’y aménager un tel espace. A titre d’exemple, un projet PDS se situant dans un contexte urbain peut très bien héberger dans son enceinte des boutiques de luxe, ou un centre de beauté.

Les sociétés de gestion peut décider de leur politique d’accès, en ouvrant les lieux au public, par exemple. Ce type de programme permet de mieux rentabiliser les installations car ouvert à un marché plus vaste. L’interaction entre les résidents et les non-résidents est une expérience bien prisée.

Ces zones de service prennent environ 2% de la superficie du site, et peuvent s’étendre sur un arpent. Pour le développement de projets à grande échelle sur les sites allant de plus de 5 arpents à 23.69 arpents, la composante commerciale doit être proportionnelle à la superficie du terrain. La taille de la composante commerciale ne doit pas nuire à l’objectif principal du développement. D'autres types de développement commercial peuvent également être proposés dans le cadre des projets PDS mais ils doivent faire objet d’une étude de marché appuyée par des conclusions positives et fondées.

Bâtiments verts, aménagement paysager et efficacité énergétique:

L’État encourage, dans sa stratégie Ile Maurice – Ile Durable, la construction des bâtiments écologique. Ainsi, dans les projets PDS, il est recommandé de penser hors du cadre usuel de la construction urbaine. La lumière naturelle d’intérieure, la technologique photovoltaïque, le refroidissement naturelle ; voilà quelques éléments écologiques qu’un promoteur se doit d’intégrer dans son projet.

Les principaux domaines d'économies d'énergie sont le choix de l’emplacement, la conception et les matériaux de construction. Ainsi, les matériaux seront choisis en raison de leur efficacité énergétique, et la conception utilisera les mouvements de l’air et l’orientation vis-à-vis du soleil, afin de choisir l’emplacement le plus efficace. On accordera, par la même occasion, une attention particulière à l'aménagement paysager et au traitement des surfaces (limiter les zones imperméables, drainage, récupération de l'eau etc.).

Il convient d'encourager les promoteurs à présenter un plan d'aménagement paysager afin d'assurer l'écologisation adéquate et suffisante des espaces ouverts.

Les conditions suivantes doivent être dûment prises en considération:

• Les bâtiments doivent être équipés de panneaux solaires et/ou de panneaux photovoltaïques.
• Chaque unité d'habitation (villa) doit inclure la plantation de deux grands arbres.
• Tous les bâtiments doivent avoir des toits isolés.
• Les plafonds hauts doivent être privilégiés, avec une bonne ventilation transversale et des lumières écologiques.
• Les zones pavées seront minimisées, et la préférence sera donnée à la couverture végétale ainsi qu’aux techniques de récupération de l'eau.
• Les auvents doivent être fournis pour limiter l'éblouissement et l'accès à la lumière directe du soleil dans les chambres.
• L’orientation doit être étudiée afin de limiter l'exposition au soleil l'après-midi.

Quelles sont les bases légales du programme PDS ?

• Les informations contenues dans ce guide se basent essentiellement sur les textes légaux suivants :
• l’Investment Promotion Act de 2000, et ses amendements.
• l’Investment Promotion Régulation de 2007 (Real Estate development Scheme),
• Investment Promotion Regulation de 2009 (Real Estate Development Scheme) et ses amendements.

Derniers PDS inscrits:

PDS Carlos Bay : situé sur les hauteurs de Tamarin, Carlos Bay compte 18 appartements avec une vue magnifique

Agence immobilieres, envoyez nous vos PDF de presentation de vos PDS pour publication.